법무법인 세창 제언:허위 과장 분양광고, 어떤 경우 배상 받을 수 있나.
안녕하세요. 법무법인 세창 건설팀의 조철호 변호사입니다.부동산경기가 침체되면서 예전에 비하여 많이 줄긴 했으나 여전히 주위에서 화려한 모델하우스를 차려놓고 분양광고를 하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이 분양광고를 살펴보면 대부분 주위에 대형쇼핑몰, 전철 등이 들어설 것이라거나 각종 개발사업이 진행될 계획이라고 하면서 수분양자들을 유혹하는 경우가 많습니다. 그러나 그러한 개발사업계획은 말 그대로 계획일 뿐 실제로 진행되지 않는 경우가 허다하므로 그 말을 그대로 믿고 덜컥 분양계약을 체결하였다가는 낭패를 당하는 수가 있습니다.
사업자가 자신의 상품을 선전하는 광고에서 일체의 허위나 과장을 금지하는 것은 현실적으로 기대할 수는 없는 것이므로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 정도는 법적으로 허용됩니다. 그러나 분양광고 중에서는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 사회적으로 용인될 수 있는 한도를 넘은 정도의 허위나 과장을 담은 경우도 있는데, 이러한 경우에 그로 인하여 현실적으로 피해를 입은 수분양자는 기망행위나 착오를 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금반환을 청구할 수 있고, 표시, 광고의 공정화에 관한 법률상 손해배상 또는 민법상 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 판례입니다.
법원은 분양광고에서 허위 또는 과장의 정도가 크고 광고에 대한 책임의 정도 등이 중대한 경우에는 분양계약의 취소를 인정해 주고, 그렇지 않은 경우에는 통상 손해배상책임만을 인정해 주고 있습니다. 분양계약이 취소된 경우에는 분양계약이 무효가 되므로 부당이득으로 분양대금을 반환 받을 수 있습니다. 그러나 기망으로 인한 취소의 경우에는 기망의 고의가 인정되기 어렵고, 착오로 인한 취소의 경우에는 중요부분에 관한 착오가 아니라거나 동기의 착오에 불과하다고 하여 기각되는 경우가 많습니다. 그 대신 법원은 표시, 광고의 공정화에 관한 법률상의 손해배상 또는 민법상 불법행위로 인한 손해배상을 인정하는 경우가 많습니다.
표시, 광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제1항에는 사업자 등은 동법 제3조 제1항을 위반하여 부당한 표시, 광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자가 있는 경우에는 그 피해자에 대하여 손해배상의 책임을 진다고 규정되어 있고, 동법 제3조 제1항에는 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시, 광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 거짓, 과장의 광고행위(제1호)를 하여서는 아니 된다고 규정되어 있습니다. 여기에서 ‘거짓, 과장의 광고’는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하는데, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적, 궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단되어야 한다는 것이 판례입니다. 표시, 광고의 공정화에 관한 법률에 의하면 동법상 거짓, 과장의 광고에 해당되어 손해배상책임이 인정되면 손해배상의 책임을 지는 사업자 등은 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 피해자에 대한 책임을 면할 수 없고(제10조 제2항), 피해자가 손해액을 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 기초하여 상당한 손해액을 인정할 수 있습니다(제11조). 이러한 거짓, 과장의 광고에 해당되면 분양계약의 교섭단계에 있는 사람들에게 광고를 통해 잘못된 정보를 제공한 경우로서 신의칙상 고지의무 등을 위반한 것이므로 민법상 불법행위책임도 인정된다는 것이 판례입니다.
허위, 과장의 분양광고로 인정되어 손해배상책임이 인정되는 경우에도 구체적으로 손해액을 산정하는 데에는 어려움이 있습니다. 허위, 과장의 분양광고로 인한 손해는 재산적 손해와 정신적 손해로 구분할 수 있고, 이 중 재산적 손해는 실제로 지급한 분양대금과 허위, 과장의 분양광고가 없을 경우에 인정될 수 있는 적정 분양대금과의 차액이라고 할 것인데, 사실상 이를 입증하기는 어렵기 때문입니다. 이에 법원은 정신적 손해인 위자료액을 산정함에 있어서 특히 재산상의 손해의 발생이 인정되는데도 입증곤란 등의 이유로 그 손해액을 확정이 불가능하여 그 배상을 받을 수 없는 경우에 이러한 사정을 위자료의 증액사유로 참작할 수 있다는 법리를 이용하여 대부분 분양대금의 5%에서 12% 정도의 위자료를 인정해 주고 있습니다.
이와 같이 법원은 대체로 분양계약의 취소보다는 손해배상을 인정해 주는 경향인데, 이는 분양광고 당시 국가나 지방자치단체 등이 개발계획을 적극적으로 발표했다가도 경제사정 등이 변화되면 개발계획을 변경하거나 백지화하는 경우가 많고, 수분양자들도 이러한 사정에 대하여 인식이 가능하였다는 점 등을 고려한 것으로 보입니다. 특히 최근에는 분양광고시에 광고한 내용이 변경되거나 실현되지 않을 수도 있다는 점이 명시되었다는 이유로 아예 허위, 과장의 광고로 인정되지 않는 경우도 있습니다. 따라서 수분양자들은 분양계약시 분양광고의 내용 및 개발계획 등에 대하여 스스로 꼼꼼히 확인하고 계약하는 것이 손해를 줄이는 최선의 방법이라고 할 것입니다.
그러나 일반소비재와 달리 부동산의 경우에는 수분양자의 입장에서 구입에 큰 돈이 들어가고 일단 구입하게 되면 상당히 오랜 기간을 소유하고 사용하게 되는데, 분양광고에 포함된 내용들은 수분양자들이 부동산 분양계약을 체결하게 되는 매우 중요한 이유가 된다는 측면에서 법원은 허위, 과장의 분양광고에 대한 손해배상책임의 인정에 지나치게 소극적인 태도를 취하여서는 안 된다고 할 것입니다.
