부동산1번지 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 서울 아파트 매매가 연초대비 상승률을 조사한 결과 노원 2.47%, 강북 1.67%, 도봉 1.64%로 강북 지역이 상승을 주도했다.
이는 강남구 아파트 매매 상승률인 0.29%를 크게 넘어서고 0.46% 상승한 서울평균과 대조적인 수치이다. 가파른 오름세를 보이고 있는 노원 ·강북·도봉구 세 지역의 동향을 짚어봤다.
▲강북 상승 태풍의 중심 ‘노원’
최근 노원구 상승의 원인의 가장 큰 원인은 풍부한 개발 호재와 소형 아파트의 매물 부족이다. 강북지역은 강남에 비해 상대적으로 부족한 생활편의시설과 교통편의시설의 갭을 줄이기 위해 많은 개발이 진행 중이다.
현재 노원구 일대에서 진행 중인 개발호재는 2016년 완공예정인 경전철 건설, 상계3·4동 뉴타운 개발, 당현천 친환경하천 공사, 창동차량기지와 도봉운전면허학원 이전 등이 있다. 여기에 최근 완전 개통된 서울외곽순환도로라는 교통 호재까지 겹쳐 가격 상승의 밑거름이 됐다.
노원의 또 하나의 강점은 바로 학군이다. 노원구 중계동은 강북에서 가장 좋은 학군을 가졌다. 오직 교육만이라면 강남도 부럽지 않다는 말이 나올 지경이다. 은행사거리 학원가 주변은 기본 수요가 탄탄하고 노원구에서 가장 생활 만족도가 높은 편이어서 학군 수요가 꾸준히 찾아 오고 있다.
아직 개발 호재들이 현실화가 되지 않은 상황에서 큰 상승세를 보이는 것은 노원 주민들의 개발 후에 대한 추가 상승 기대감 때문이다. 향후 상승 기대감 때문에 매도자들은 매물을 거둬 들이거나 매물 호가를 올리고 있다.
높은 거래세와 DTI규제로 고가 아파트 거래가 부담스런 가운데 소형 단지가 많은 지역들의 상승세가 눈에 띈다. 이런 상황에서 소형 아파트가 대부분인 상계동에는 매물 부족으로 인해 매도자 우위시장이 형성됐다. 소형 매물 부족은 매우 심각하여 한편에서는 ‘담합’ 의혹까지 나타났다.
그러나 노원구는 여전히 서울 여느 지역보다 저평가된 시세와 풍부한 호재로 인한 투자성도 갖췄다. 많은 수요 중에 실수요자가 대부분이지만 최근 들어 투자수요나 임대사업을 위한 수요도 꾸준히 늘고 있다.
노원역 근처의 한 중개업자는 “강남에 비해 집값이 저렴한 곳으로 실수요가 몰린데다 집주인들의 보상심리로 호가가 높아졌기 때문이다. 여기에 뉴타운 개발과 더불어 창동차량기지 이전에 따른 개발 기대감이 커진 것도 주요 요인으로 작용했다”고 말했다.
▲강북구와 도봉구도 ‘소형’ 강세
강북구와 도봉구의 분위기는 노원구와 크게 다르지 않았다. 소형 아파트의 매물 부족과 수요 증가 때문에 큰 상승세를 보였다. 곳곳의 재건축과 뉴타운 개발 그리고 대형녹지공원 조성 등의 개발 호재로 생활편의시설 향상과 기대감도 높아졌다.
강북구는 우이~신설간 경전철 착공 및 미아 뉴타운 개발 기대감에 상승세를 타기 시작했다. 드림랜드 부지에 90만㎡에 달하는 대형녹지공원 조성이 발표되면서 인근 주민들의 기대심리는 더욱 커졌다. 실제로 드림랜드 인근 번동뿐만 아니라 성북구 장위동까지 그 영향이 미치면서 매물호가가 상승했다. 특히 중소형 아파트 수요가 늘면서 꾸준한 오름세가 지속되고 있다.
도봉구는 국군 창동병원 부지에 북부법조타운이 개발 예정돼 작년 6월 착공에 들어갔다. 법조타운 조성과 함께 주변 상업시설들을 150평이상 대규모로 획지화하여 업무용시설과 상업용시설이 들어설 예정이다. 또한 우이~방학간 경전철 3.49Km 연장과 창동민자역사 역시 도봉구의 중요한 호재이다.
▲강북 지역… 앞으로의 전망은?
현재 강북지역은 많은 호재와 수요 증가로 매수문의가 꾸준히 늘고 있다. 특히 소형 아파트의 주도로 시세가 상승하고 있다. 신혼부부나 인근 대학의 학생 수요도 많은 편이다.
그러나 최근 너무 많이 오른 가격에 수요자들이 부담을 느끼고 매물 역시 부족하기 때문에 수요에 비해서 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다. 하지만 실수요자들에 의해 거래가 이루어 지면서 호가가 꾸준히 상승하고 있다. 또 양도세와 보유세 규제 완화 기대감이 커지면서 고가 아파트의 거래가 조금씩 살아나는 분위기지만 DTI를 비롯한 대출규제는 지속될 전망이어서 강북지역의 소형 아파트 인기는 당분간 계속될 것으로 전망된다.
