한신평, 부영주택 기업어음 신용등급 A2로 신규 평가
한국신용평가(www.kisrating.com)는 7월 30일 (주)부영주택의 기업어음 신용등급을 A2으로 신규 평가하였다. 신용등급 결정의 주요 평가요소 및 구체적 배경은 다음과 같다.
- 국내 최대의 민간 임대주택사업자로서의 위상과 사업경쟁력
- 주력사업인 임대주택사업의 안정성 양호
- 지속되고 있는 부진한 주택경기와 신규 사업 리스트
- 용지 등 보유자산의 자산성과 활용성
동사는 국내 최대의 민간 임대주택사업자로서 2009년 12월 30일 ㈜부영의 주택 및 해외사업부문을 물적분할하여 설립되었다. 분할 전 모회사인 ㈜부영의 실적을 포함하여 2011년 말까지 총14만호의 임대주택(계열 전체 15.9만호)을 공급하여 확고한 시장지위를 구축하고 있으며, 2012년 시공능력순위는 69위이다
동사(이하 동사의 영업실적은 ㈜부영의 분할 전 실적을 포함)는 2004년까지 연간 1만세대를 상회하는 임대주택을 공급하였으며, 이 과정에서 국민주택기금차입금(이하 ‘국민주택차입금’) 및 공공택지 배정 등 임대주택 공급정책에 힘입어 안정적인 사업기반을 구축하였다. 현재 동사는 대규모 공공택지 등을 선 확보하는 한편, 공사비 등 직접비용도 상당부분 자체 자금으로 충당할 수 있는 투자여력을 확보하고 있으며, 이를 근간으로 분양시기 조절, 규모의 경제효과 달성 등 임대사업에서 선순환 구조를 확보하고 있다.
동사는 풍부한 임대물량을 바탕으로 지난 5년간 영업활동에서 2조원을 상회하는 현금흐름을 창출하였으며, 이를 재원으로 향후 사업을 위한 대규모 용지를 확보하고 있다. 2011년에 대규모 공공택지 등을 매입하면서 단기적으로 토지대금 납부 등의 현금흐름부담이 존재하고 있으나, 영업에서의 창출자금 외에 보유자산을 활용한 대체자금조달여력과 유사 시 토지대금 납부 조절 등을 통해 대응할 것으로 보여 전반적인 재무탄력성은 우수하게 유지할 것으로 분석된다.
통상적으로 주택가격이 상승한 경우, 임대의무기간 경과 후 분양전환이 이루어질 때 기존 국민주택차입금과 보증금을 상회하는 추가적인 자금유입을 기대할 수 있다. 동사는 설립 이후 2005년 이전까지 13만 세대 이상의 임대주택을 공급한 가운데, 그동안 주택가격이 지속적으로 상승함으로써 분양전환 시 추가적인 자본유입 이어지고 있는데, 특히 2009년 이후 수도권지역을 중심으로 전세난이 지속됨에 따라 기존 임대아파트의 분양전환이 대거 이루어지면서 대규모 자금이 유입되어 영업에서 자금창출의 주된 요인이 되고 있다.
지난 5년간 영업활동에서 임대아파트 임대 및 분양전환에 따른 추가 자금유입 등으로 3조 6천억원 내외의 자금이 유입되었으며 국민주택차입금 이자, 공사비 등으로 1조 4천억원 내외의 자금을 지출하였다. 아울러 지난 5년간 1조 5천억원의 용지취득을 포함하여 해외투자, 계열사 인수 및 자금지원 등으로 총2조 9천억원 내외의 투자를 실행하였는데, 이를 영업에서의 잉여자금 2조 2천억원과 외부자금차입(국민주택차입금 차입 및 자체 상환액 포함) 7천여억원으로 충당하였다.
2012년에는 기존 임대아파트의 분양전환 물량이 축소될 것으로 보여 분양전환에 따른 자금유입은 전년에 비해 감소할 것으로 예상되는 반면 화성 동탄, 화성 향남 등 2011년에 확보한 사업용지에 대한 토지대금 납부가 예정되어 있어 현금흐름에 부담요인으로 작용하고 있다. 이와 관련 동사는 영업에서 창출될 자금 외에 보유자산을 이용한 대체자금조달여력과 유사 시 토지대금 납부 조절 등을 활용, 적절하게 대응할 것으로 보임에 따라 단기적 관점에서 전반적인 재무탄력성은 우수하게 유지될 것으로 분석된다.
