정부의 강력한 정책으로 인해 부동산 다주택자들의 세테크가 복잡해졌다. 양도세와 보유세가 예전보다 모두 중과될 예정이라 세금계산을 잘하는 것이 또 하나의 재테크 방법으로 자리를 잡고 있다.

1가구 2주택자가 불필요한 세금을 줄이는 여러 방법 중 올해 까지만 혜택을 받을 수 있는 신축주택 취득자에 대한 과세특례 제도의 일몰제가 있다. 1가구 2주택 특례법 적용 기한이 2007년 12월 31일 까지로 정해져 있기 때문에 당사자라면 꼭 챙겨야 할 것이다.

특례를 적용받는 주택의 예를 들면 서울지역의 경우 2001년 5월 31일 ~ 2002년 9월 30일 주거전용면적 165㎡(50평형)미만의 주택을 분양 받고 계약한 주택 소유자는 취득 후 5년 이내에 양도 시 양도소득세를 100% 감면받으며 2002년 10월1일 ~ 2002년 12월 31일에 주거전용면적 149㎡(45평형)미만의 주택을 분양 받고 계약한 주택 소유자는 취득 후 5년 이내에 양도 하면 양도소득세를 100% 감면받는다.

또한 기존 주택을 재건축한 소유자 들은 특례를 받는 기간 내에 신축주택을 취득하고 사용승인을 받았다면 특례대상 주택 소유자가 되어 위의 기간별 적용 여부에 따라 법 혜택을 받게 된다. 이때 특례주택 소유자가 기타 주택을 1채 소유했어도 특례주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했으면 양도소득세 100% 감면 혜택을 누릴 수 있다.

일몰제란 이러한 혜택을 받는 소유자는 사실상 1가구 2주택자인데 세제 혜택이 너무 크다고 판단되어 지난해 8월 재정경제부가 발표한 “세제 개편안”에 따라 “신축주택에 대한 1세대 2주택 비과세 특례제도”의 일몰시한이 2007년 12월 31일까지로 정해진 제도이다.

특례법 적용 주택을 보유한 1가구 2주택자 들이 내년 이후 특례주택을 매매 하게 되면 1가구 2주택으로 보아 양도소득세가 부과된다.(단 이 경우 1가구2주택 양도소득세 중과는 적용되지 않고 보유기간에 따라 9~36%의 세율이 부과된다) 따라서 기존의 특례법 적용 아파트를 소유한 1가구 2주택자 들은 올해가 가기 전에 특례주택 외 1주택을 세제 감면을 받고 매매 하는 것이 세제 부담을 피할 수 있는 현명한 선택이 될 수 있다.

절세를 위해서는 특례 혜택 기간을 꼼꼼히 챙겨서 특례주택 매매 시점을 잡고 1가구 2주택자라면 올해가 가기 전에 자신이 소유한 주택이 일몰제를 적용받아 1가구2주택 양도소득세 감면을 받을 수 있는지를 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.

서울 지역 외에 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용 받을 수 있는 조건을 살펴보면 다음과 같다.

기간별 양도소득세 감면대상 주택 ( 취득 후 5년 이내 양도 시 )

- 1998년 5월22일~1999년 6월 30일 : 고급주택을 제외한 모든 주택
단. 국민주택(전용면적 25.7평 이하)은 1999년 12월 31일 까지
- 2000년 11월1일 ~ 2001년 5월 22일 : 비수도권 소재 국민주택만 해당
- 2001년 5월 23일 ~ 2003년 6월 30일 : 고급주택에 해당하지 않는 전국의 모든 주택(단. 서울,과천 및 5대신도시는 2002년 12월 31일 까지)

위 표 의 기간에 신축주택 아파트를 최초 분양받고 계약한 후 거주해온 사람은 (재건축,재개발 조합원의 경우 기간 내에 사용승인 받을 경우) 취득 후 5년 이내에 (고급주택이 아닐 경우) 해당 주택을 매매 하면 양도소득세를 100% 감면된다.

특례법 적용 기간 내에 취득한 주택이라도 감면 대상에서 제외되는 주택으로는 다음과 같다.

1. 고급주택인 경우

1998년 5월 22일 ~ 1999년 6월 30일
▶주거전용면적 165㎡(50평형) 이상
▶양도 시 기준시가 또는 실거래가격 중 낮은 가액이 5억원 초과

1999년 9월 18일 ~ 2002년 9월 30일
▶주거전용면적 165㎡(50평형) 이상
▶양도 시 실거래가격이 6억원 초과

2002년 10월 1일 ~ 2002년 12월 31일
▶주거전용면적 149㎡(45평형) 이상
▶양도 시 실거래가격 6억 원 초과

현재 (고가주택)
▶양도가격(실거래가격) 6억 원 초과

※ 가액 기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 특례법 감면을 받을 수 있음.

2. 분양권을 매입해 취득한 주택

내집마련정보사에서는 2001년 5월 23일 ~ 2002년 12월 31일 기간의 서울지역 500가구 이상 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용 받을 수 있는 아파트를 조사했다.

특례법 적용 자격을 갖춘 당사자가 법 적용 외 주택을 소유하고 있다면 세 부담이 나날이 가중되어 가는 시점에서 법체계상의 혜택을 꼼꼼히 챙겨서 불필요한 세 부담을 피하는 것도 현명한 재테크의 수단이 될 것이다.

또한 서울 지역뿐 아니라 대상 적용 지역 표를 참조하여 자신이 세제 혜택을 받을 수 있는 당사자라면 올해 법의 혜택을 받는 것이 좋을 것이다.

▶ 일몰제란 ?

신축주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례를 받는 소유주가 기타 다른 주택1채를 보유했다가 기타주택을 매매할 때 1가구 1주택으로 보아 비과세가 적용되면 실질적으로 1가구2주택인데 법체계상의 혜택이 너무 크다고 판단 기타 주택을 매매 시 1가구1주택 혜택을 2007년 12월 31일 부로 끝낸다는 법 - 2007년 이후에 매매 하면 1가구 2주택자로 보아 양도세 부과 됨.